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* 土地增值稅介紹
*詮釋資料 *友善列印 *最後更新日期: 108-9-16
土地增值稅是在土地所有權移轉的時候,按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅;所謂土地漲價總數額是指土地移轉時之總現值,減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。
 

‧土地增值稅的課徵

一、 課徵範圍:
 
1. 土地所有權移轉時:已規定地價之土地,於所有權移轉時,應按土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地,各級政府出售或依法贈與之公有土地,及受贈之私有土地,免徵土地增值稅。
2. 設定典權之土地:已規定地價之土地,設定典權時,出典人應依法預繳土地增值稅。出典人回贖時,原繳之土地增值稅,應無息退還。
二、 土地增值稅納稅義務人
 
1. 有償移轉時 : 納稅義務人為原所有權人。例如:買賣、交換、政府照價收買或徵收。
2. 無償移轉時 : 納稅義務人為取得所有權之人。例如:贈與或遺贈。
3. 設定典權時 : 已規定地價之土地設定典權時,出典人須預繳土地增值稅,納稅義務人為出典人。
三、 土地增值稅計算說明:
  土地增值稅=土地漲價總數額 × 稅率-累進差額 -長期減徵-增繳地價稅額 -依法減徵稅額
土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉現值×(台灣地區消費者物價總指數/100)-( 改良土地費用+工程受益費+土地重劃費用+因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額
  名詞說明:
 
1. 申報移轉現值 : 可契約總價值或公告土地現值擇一申報。申報移轉現值低於公告土地現值得由主管機關照價收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。
2. 前次移轉現值 : 該筆土地前一次移轉時核計土地增值稅之現值。
3. 原規定地價 : 政府第一次辦理規定地價之地價。
四、 稅率結構
 
1. 一般稅率:按漲價倍數分三級稅率(20%、30%、40%)累進課徵。
  第一級稅率20%
  應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)未達100%者】×稅率(20%)
  第二級稅率30%
  應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)在100%以上未達200%者】×【稅率(30%)-[(30%-20% )×減徵率] 】-累進差額( 按台灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A)
 
註: 持有土地年限未超過20年者,無減徵,A為0.1
持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,A為0.08
持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,A為0.07
持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,A為0.06
  第三級稅率40%
  應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉現值( 按台灣地區消費者物價總指數調整後)在200%以上者】×【稅率(40%)-[(40%-20% )×減徵率]】-累進差額 ( 按台灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B)
 
註: 持有土地年限未超過20年者,無減徵,B為0.30
持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,B為0.24
持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,B為0.21
持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,B為0.18
2. 自用住宅用地稅率:10%
   

‧稅捐優惠減免

一、 自用住宅用地申請
A. 一生一次
 
1. 適用要件
 
1. 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。
2. 出售前1年內未曾供營業或出租之住宅用地。
3. 都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
4. 一人以一次為限。
5. 自用住宅建築完成未滿1年者,其評定房屋現值須達所占基地公告土地現值10%。
2. 檢附證件 
 
1. 土地增值稅(土地現值)申報書一式二聯
2. 契約書影本乙份。(正本驗畢發還)
3. 建築改良物證明文件。
4. 土地所有權人無租賃情形申明書。
3. 申請期限
 
1. 一般買賣案件於申報土地移轉現值時;土地現值申報書未註明申請者,於繳款書繳納期限屆滿前。
2. 單獨申報或無須申報土地移轉現值案件,應於收到稽徵機關通知之次日起30日內。
B. 一生一屋
 
1. 適用要件
 
1. 已適用一生一次之自用住宅用地稅率。
2. 土地所有權人出售前持有該土地6年以上。
3. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍連續滿6年。
4. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,持有該自用住宅連續滿6年。
5. 出售前5年內未曾供營業或出租之住宅用地。
6. 都市土地面積未超過1.5公畝或非都市土地面積未超過3公畝部分。
7. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。
2. 檢附證件 
 
1. 土地增值稅(土地現值)申報書一式二聯。
2. 契約書影本乙份。(正本驗畢發還)
3. 建築改良物證明文件。
4. 土地所有權人出售自用住宅用地申請適用土地稅法第34條第5項規定申明書。
3. 申請期限
 
1. 一般買賣案件於申報土地移轉現值時;土地現值申報書未註明申請者,於繳款書繳納期限屆滿前。
2. 單獨申報或無須申報土地移轉現值案件,應於收到稽徵機關通知之次日起30日內。
二、 自用住宅用地重購退稅申請
 
1. 適用要件
 
1. 土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。
2. 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
3. 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
4. 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並且在該地辦竣戶籍登記。
5. 新購自用住宅用地於都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
6. 出售土地於出售前1年內沒有供營業使用或出租行為。
7. 先購後售者,於購買時須已持有該自用住宅用地。
2. 檢附證件 
 
1. 原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
2. 重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。
3. 原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(如無法提示,改立具切結書)。
4. 重購地土地所有權人無租賃情形申明書。
5. 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅,檢附土地所有權人無租賃情形申明書(重購退稅申請書已填寫者可免檢附)。
3. 申請期限
 
1. 先賣後買者,於重購土地完成移轉登記日起10年內申請。
2. 先買後賣者,於出售土地完成移轉登記日起10年內申請。
4. 申請退稅稽徵機關 : 原出售土地之主管稽徵機關。
5. 節稅情形 : 就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額。
6. 其他相關規定。
 
1. 重購土地5年內再行移轉或改變用途者(戶籍遷出者亦同),追繳原退稅款。
2. 重購退稅符合要件,沒有申請次數限制。
3. 出售時沒有申請按自用住宅用地稅率課徵者,也可申請重購退稅。
4. 同時出售多處自用住宅用地,如符合要件,可申請重購退稅。
 
‧罰則規定
一、 逾期繳納:納稅義務人或代繳義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應納稅款者,每逾2日按滯納數額加徵1%滯納金,逾30日仍未繳納者移送行政執行分署強制執行;或通知當事人限期繳清或撤銷原申報案,逾期仍未繳清稅款或撤銷原申報案者,主管稽徵機關逕行註銷申報案及其查定稅額。
二、 土地買賣未辦竣權利移轉登記,再行出售者,處再行出售移轉現值2%之罰鍰。