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高雄市稅捐稽徵處

土地增值稅的課徵、稅率及計算

詮釋資料 友善列印 最後更新日期: 110-2-26

一、出售土地應繳納土地增值稅

土地增值稅是針對土地所有權人之土地,於移轉時因自然漲價所課徵的稅。

 

二、土地增值稅納稅義務人

項 目

納 稅 人

說 明

土地為有償移轉時

原所有權人

指移轉時,原所有權人取得相當之代價。例如:買賣、 交換、政府照價收買。

土地為無償移轉時

取得所有權人

指移轉時,取得所有權人並未付出代價。
例如:贈與或遺贈。

土地設定典權時

出典人

根據稅法規定,已規定地價之土地設定典
權時,出典人須繳納土地增值稅。待回贖
時,再要求無息退還原繳稅款。

信託土地有償移轉或設定典權時

受託人

受託人就受託土地,於信託關係存續中,
有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第 1 項規定轉為其自有土地。

信託土地歸屬時

歸屬權利人

受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。

 

三、漲價總數額計算

以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值(或原規定地價)乘以物價指數,如有土地改良費用,亦應一併減除。

 

()申報移轉現值:可用下列 2 種價格擇一為申報移轉現值。

  1. 公告土地現值:為每年 1 月 1 日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。
  2. 雙方當事人合意之價格,例:買賣雙方簽訂之契約價格,即實際交易價格。但申報人申報之移轉現值,經審核低於公告土地現值者,得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。

 

()前次移轉現值或原規定地價

  1. 即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值,如果沒有移轉過的土地就以53年規定之地價或53年以後舉辦之第一次規定地價或53年以前依土地法規定辦理之第一次規定地價為準。
  2. 經共有物分割後的土地其前次移轉現值原則上係以地政機關改算後的前次移轉現值為核稅依據,惟如係利用應稅土地與免徵或不課徵土地增值稅的土地,或以高報移轉現值取得土地後,取巧安排形成共有關係,經分割後再移轉應稅土地者,無論再移轉時之納稅義務人是否為原土地所有權人名義,依實質課稅原則及土地稅法第28條、第31條規定,該土地於分割後再移轉時,應以其分割前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額課徵土地增值稅。另如經查明係重劃後始辦理共有土地分割者,其於分割後移轉依上揭規定核稅時,准依土地稅法第39條第 4 項規定減徵土地增值稅,其實際支付之重劃費用及增繳地價稅,並得依同法第31條第 1 項第 2 款及第 3 項規定扣減漲價總數額及抵繳土地增值稅。
  3. 於因繼承取得之土地再行移轉者,其前次移轉現值為繼承開始時該土地之公告現值,但繼承前依第30條之 1 第 3 款規定領回區段徵收抵價地之地價,高於繼承開始時該土地之公告現值者,應從高認定。
  4. 前次移轉現值或原規定地價,應按土地稅法第30條審核申報移轉現值所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數調整之。

 

()土地改良費用有下列幾項

  1. 改良土地費用。
  2. 已繳納之工程受益費。
  3. 土地重劃費用。
  4. 因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地之公告現值總額。

 

四、稅率及應納稅額的計算
 

()一般用地稅率( 3 種級距)

稅 級 別

計 算 公 式

第 1 級

應徵稅額 =土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】 X 稅率(20%)

第 2 級

應徵稅額= 土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】 X 【稅率(30%) -[(30%- 20%) X 減徵率] 】- 累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定 地價或前次移轉現值 X A)
註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,A為0.10
  持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,A為0.08
  持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,A為0.07
  持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,A為0.06

第 3 級

應徵稅額= 土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之二百以上者】 X【稅率(40%)- [(40%-20%)X 減徵率]】 - 累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 X B)
註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,B為0.30
  持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,B為0.24
  持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,B為0.21
  持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,B為0.18


 

稅率速算表

 

20年以下

超過20年以上~
30年以下

超過30年以上~
40年以下

超過40年以上

第 1 級

a x 20%

a x 20%

a x 20%

a x 20%

第 2 級

a x 30% - b x10%

a x 28% - b x 8%

a x 27% - b x 7%

a x 26% - b x 6%

第 3 級

a x 40% - b x30%

a x 36% - b x 24%

a x 34% - b x 21%

a x 32% - b x 18%


備註:

a:土地漲價總數額
b:原規定地價或前次移轉現值總額(按物價指數調整後之總額)

 

【實例說明】

李某有一筆土地,面積50平方公尺,申報移轉時每平方公尺公告土地現值為16萬元,上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺 2 萬元,最新公告之臺灣地區消費者物價總指數為 200% ,曾經繳納工程受益費 8 萬元,持有土地年限35年,李某出售時要繳納之 土地增值稅計算公式如下:
(1)申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額 x 臺灣地區消費者物價總指數 -土地改良費用(工程受益費)=土地漲價總數額
(160,000元 × 50平方公尺) - (20,000元 × 50平方公尺 × 200%) - 80,000元 = 5,920,000元
(2)漲價倍數之計算 = 土地漲價總數額 ÷(前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數)
5,920,000元 ÷ (20,000元 × 50平方公尺 × 200%) = 296/100
(3)土地漲價總數額 x 稅率 -累進差額=應徵稅額
5,920,000元 × 【40%-(40%-20%) × 30%】-2,000,000 ×0.21 =1,592,800元


()自用住宅用地稅率10

前揭例題如為自用住宅用地,則其應納稅額為5,920,000元 x 10%=592,000元


五、申報期限

土地所有權移轉或設定典權時,雙方當事人應在訂定契約之日起30日內,向土地所在地之地方稅稽徵機關申報土地移轉現值,如逾期申報,則以地方稅稽徵機關收件日當期之公告土地現值為移轉現值核定應納之土地增值稅。
 

【實例說明】

張某與李某在民國 106 年12月21日訂定土地買賣契約,約定以契約日之土地公告現值 150 萬元為移轉現值申報土地增值稅,該 筆土地之公告土地現值於 107 年 1 月 1 日調漲為 160 萬元,如果張某與李某在訂定契約之日起30日內,即在 107 年 1月19日前向地方稅稽徵機關申報土地增值稅,則以訂約日之公告土地現值 150 萬元為準,計徵土地增值稅,如果張某與李某逾 107 年 1月20日(含)後才向地方稅稽徵機關申報土地移轉現值,則以收件日當期之公告土地現值即 160 萬元為移轉現值計徵土地增值稅。


六、下列土地移轉時,可以免徵或不課徵土地增值稅

()免徵

1.各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地 。
2.因繼承而移轉之土地(無須向地方稅稽徵機關申報土地增值稅)。
3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。
4.被徵收之土地。
5.都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。
6.依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。

()不課徵

1.配偶相互贈與之土地,得申請不課徵土地增值稅。
2.作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。

 

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