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高雄市稅捐稽徵處
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* 各稅常見Q&A
詮釋資料 友善列印 最後更新日期: 111-6-22

Q土地增值稅課徵範圍如何?土地增值稅
A已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅,但因下列情形移轉者免徵土地增值稅:
(一)各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地。
(二)因繼承而移轉之土地。
(三)私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地而符合下列條款規定者:
1.受贈人為財團法人。
2.法人章程載明法人解散時,其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。
3.捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。
(四)被徵收之土地。
(五)依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願售與需用土地人者。
(六)區段徵收之土地。
(七)依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。
(八)非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用,並依法完成使用地編定,其尚未被徵收前之移轉,經需用土地人證明者,免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施使用後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。
 

Q實價登錄的實施,是否會影響土地增值稅的核課呢?土地增值稅
A不動產成交案件實價登錄制度已於101年8月1日起施行,但是目前仍不會作為土地增值稅的課稅依據,請民眾不必太過憂心。
政府為了推動居住正義、促進不動產交易價格透明化並健全不動產交易市場,增列不動產交易實價登錄相關作業,民眾於101年8月1日起,不論自行購買或委託仲介業、地政士買賣不動產,都需要在完成移轉登記30日內,向主管機關(以高雄市為例,主管機關為高雄市各地政事務所)申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,以改善現行不動產成交案件買方與賣方資訊不對稱的情形。實價登錄的資料,僅提供給民眾購屋、賣屋時作參考,避免民眾因資訊不對等,而造成不動產價格波動情形,而已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施未完全建立並完成立法前,不會作為土地增值稅課稅依據。
 

Q蔣君於108年10月1日辦妥出售自用住宅用地移轉登記,申報移轉現值總價120萬元,課徵土地增值稅25萬元,復於110年9月25日訂約,同年10月15日申報移轉重購自用住宅用地乙筆,申報移轉現值110萬元,請問蔣君是否符合重購退稅要件?可申請退稅若干?土地增值稅
A按土地稅法第35條規定,重購退稅必須符合「2年內買、賣」之適用,如為先出售自用住宅用地再另行購買自用住宅用地,這「賣」的時間,是以「完成移轉登記之日」為準,而「買」的時間,就是以新購土地之「立約日」、或是超過訂約日30日始申報土地移轉之「申報日」為準,予以計算。本案新購土地係於訂立契約後30日內申報土地增值稅,因此應以立約日110年9月25日為計算基準,符合辦理重購退稅的條件,至其退稅額說明如下:
先算出不足支付新購土地地價之總額:新購土地申報移轉現值減(出售土地申報移轉現值減土地增值稅)等於不足支付價款數
【1,100,000元-(1,200,000元-250,000元)=150,000元】。
1.本案例可申請退還的土地增值稅是15萬元。
2.假設新購土地申報移轉現值為125萬元,則不足額為30萬元,已繳納之土地增值稅25萬元就可以全部申請退還。
【1,250,000元-(1,200,000元-250,000元)=300,000元】。
3.假設新購土地申報移轉現值為80萬元,則不足額為負數,表示原出售土地即使繳了土地增值稅還是足夠購買新的土地,已繳納之土地增值稅,不得申請退還。
【800,000元-(1,200,000元-250,000元)=-150,000元】。
有一點必須特別提醒注意的事項就是,蔣君於申辦重購退稅後,新購買的房子必須繼續作自用住宅5年,也就是重購後5年內不可以再行移轉或供出租、營業、戶籍遷出等非自用住宅的情形,即使是配偶之間贈與都是不可以的,否則將被追繳原退還之稅款。
 

Q農地開放自由買賣,任何自然人都可承買,老孫也夢想成真的買了一筆,原先與家人過著農耕生活,享受田園之樂,但是目前兒子將其改作臨時汽車修理場使用,聽鄰長說「農地一定要作農業使用,不然會被處罰」,詢問現在及時恢復作農業使用,還來得及嗎?土地增值稅
A按照土地稅法第39條之2第1項規定「作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。」其先決條件就是要這筆農地一定要作農業使用,買的當時,有作農業使用,所以稅是暫時不課徵,但並不表示這筆稅款就這麼「免」了。因為在同條文第2項又規定「前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內,曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時,於再移轉時應課徵土地增值稅。」所以,老孫有一次改善機會,及時趕緊恢復作農業使用,否則,會因小失大,屆時因違反區域計畫法或都市計畫法,不但會被前開法規主管機關裁罰6萬元以上30萬元以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。如不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施,再移轉時還要被課徵土地增值稅,實在不划算。 

Q李先生所有一筆位於區域計畫法之道路用地想要出售,是否可免徵土地增值稅??土地增值稅
A非都市土地供公共設施使用,尚未被徵收前移轉,免徵土地增值稅,應符合3要件:
1.供公共設施使用(經需用土地人開闢完成或依計畫核定者)。
2.依法完成使用地編定。
3.經需用土地人證明。雙方申報人可於申報土地增值稅時,檢附不動產移轉契約書、需用土地人核發之「非都市土地供公共設施使用證明書」及相關證明文件,即可申請依土地稅法第39條第3項免徵土地增值稅。
 

Q信託土地,於信託關係存續中,由受託人持有及移轉時,是否可以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅?土地增值稅
A信託土地,於信託關係存續中,其土地所有權依法應移轉與受託人,並由受託人依信託本旨,為受益人之利益或特定之目的管理或處分,其與自用住宅用地應以土地所有權人所有並確供土地所有權人或其配偶、直系親屬自己居住之規定及立法意旨不符。故信託土地,於信託關係存續中,由受託人持有及移轉時,應無自用住宅用地稅率課徵土地增值稅規定之適用。惟,自益信託土地如地上房屋仍供委託人或其配偶、直系親屬做住宅使用,與土地信託目的不相違背,且其他要件符合自用住宅用地規定者,受託人出售土地時,仍准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。 

Q張先生聽說土地贈與給妻子,可以不用繳納土地增值稅,真的嗎?那要怎樣辦理過戶手續及注意那些規定?土地增值稅
A依土地稅法第28條之2規定得申請不課徵土地增值稅;但於再移轉依法應課徵土地增值稅時,以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

另受贈前之改良費用、增繳之地價稅得減除或抵繳;其為經重劃之土地,還可主張減徵百分之40的土地增值稅,惟上開再移轉土地,如申請適用自用住宅用地稅率(一生一次)課徵土地增值稅時,其出售前一年內「未曾供營業使用或出租期間」,應合併計算原贈與人持有期間。

又如果所贈與的土地係經辦理重購退稅仍於5年列管期間者,一旦辦妥配偶移轉產權登記,即屬實質移轉,其原依重購退稅已退還之土地增值稅款,將依土地稅法第37條規定追繳;所以在決定贈與移轉之前,仍請確實了解並掌握時機,以免因小失大。
 

Q移轉房地給子女,究以買賣或贈與方式稅負較輕?土地增值稅
A就地方稅而言:
一、契稅: 買賣或贈與建物,應負擔契稅皆相同,目前稅率為百分之六。
二、土地增值稅:買賣或贈與土地,以一般用地稅率核算增值稅,稅額皆相同。依漲價倍數,稅率分別為百分之20、百分之30、百分之40。
而自用住宅之稅率為百分之10,惟以贈與方式移轉土地,並不能申請適用自用住宅優惠稅率。為避免嗣後爭議,仍請確實依交易事實申報,以維護課稅公平。
 

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